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走進永業地政士事務所,迎面而來的所長馮世揚,文質彬彬,看起來謙沖溫和的他,談起地政專業,卻是格外堅定,不斷強調:「代書這一行,只能做對的事情,只要有一點點疑慮的案子,我就絕對不接!」

本科出身的他,中興法商地政系畢業後就入行了,至今已過了十四個年頭,儘管市場景氣起伏不定,永業仍不斷茁壯,目前已有五位地政士,還不斷擴張規模中,靠的就是馮世揚的專業與堅持。

代書的業務性質,特別容易看到人性的複雜面,馮世揚直言,入行至今,看過很多奇怪的案子了,「比方說,客戶要辦贈與,結果要贈與的人,竟然失智、無行為能力;又例如,客戶用簽約授權的方式來辦,結果,簽授權書的人,躺在加護病房;也常見小孩偷賣父母的房子、太太偷賣老公的房子……」

案件情況複雜,秉公處理是王道

這種案件,馮世揚絕對不碰,特別是有違法疑慮的,他連談都不談,「也曾有人,說給我錢,叫我破壞某一樁成交,我就說『不行,給我多少錢都不做』,這是職業道德的問題!」他強調,代書的工作特殊,只要走偏了,對自己、對客戶都是傷害。

儘管只接合法的案件,有時也難免遇到複雜特殊的情況,比方說,曾有件繼承案,因為客戶家產總值高達十幾億元,兄弟姊妹都強調公平、又或多或少有心結,要求所有財產都造冊處理,後來,馮世揚居中協調,耗費一年多才辦完。

這類案件,馮世揚的處理原則是「就事論事,依法處理」,他解釋,做事通常是依循著情、理、法,「但常見家人之間為了財產,已經沒有情了,至於理,當下也沒有這個思緒,這時當然就用法,照規定來。」依照他的經驗,通常只要不偏袒任何一方,秉公處理,終究有解方。

多做一點服務,把案件都當成自家事

目前永業的業務範疇,除了繼承贈與案件之外,買賣案件也是大宗,馮世揚強調,每個案件都要盡心處理好,「代書每個月可能好幾十個案子,難免有人會隨便,但客戶一生可能只買一間房子,要把客戶的事情當成自己的事情來處理,嚴肅對待,不能馬虎。」

在份內的工作做好後,他還會「多做一點服務」,例如,會幫客戶跑腿,結掉水電瓦斯跟過戶,馮世揚認為,這類事情,他來辦可能只是舉手之勞,但卻能為客戶解決掉麻煩事,對服務品質也有加分,值得堅持。

市場飽和,宜先做房仲代書歷練

對於想要加入代書界的人,馮世揚坦言,市場已經很飽和了,若真想加入,建議先做房仲的代書,抱持著學習的態度,累積經驗與客源,「一定要積極、細心、肯吃苦耐勞,還要有點小聰明,能看懂人家臉色!」大概歷練三、四年後,若有創業夢者,就能試著出來自己開業。

至於一般民眾,假若有案件要找代書協助,不妨先上網搜尋,看看代書風評與口碑;近來詐騙事件頻傳,馮世揚也分享,防詐的心法,其實非常簡單,那就是「不要貪」,只要有貪念、詐騙者就有機可乘,也很建議除了主辦代書之外,再多諮詢其他代書,多一層保障。

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Q: 預售屋為何不能做一般成屋的履約保證呢? 那這樣與建商簽約時有什麼其他的替代方案可以有所保障呢?

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真正要落實房屋買賣交易安全要透過仲介、代書、建經公司三方共同維護;由於大多民眾不熟悉不動產買賣繁瑣條文與程序,近幾年時有聽聞不肖代書因職務之便,以假文件詐欺消費者,所以要找到一位信譽良好又專業的地政士。安新建經希望不只是在本業上守護價金安全,更希望替消費者打造更全面的交易環境,在2019年服務更延伸,推出代書推薦諮詢服務。

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安新建經地政士推薦單元:

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安新建經地政士推薦單元:

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每個房屋買賣成交案件背後一定有專屬獨一無二的故事,也時常會有條款之外的特殊狀況需求,要如何去判斷需求的合理性,就是最困難但也最重要去把關跟拿捏的底線,消費者可透過「建經公司」與「履約保證」來進行把關。 安新建經成立近五年,2018年9月大舉盤整盼以「安全」為基礎開創新局,領先業界,成為第一個委外由第三方機構「勤業眾信聯合會計師事務所」協助諮詢與輔導優化內部流程控管,並建立出七大章程,讓作業辦法更有所本,邁入建經公司全新紀元。

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不動產交易過程繁雜、條文繁瑣、牽扯金額龐大,一旦發生糾紛後續效應與代價不容小覷,價金履約保證品牌安新建經自2018年底到2019年也針對自己內部控管流程做大幅度全面盤點與檢視,並委請全球四大會計事務所之一「勤業眾信」諮詢建議與輔導,針對所有承辦案件都會經過「一收二查三訪四掌控」的步驟受理,就是希望能夠突破再優化,安控再提升。

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820全國仲介上街捐血去,「820房仲公益日」由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會主辦,今年已邁入第五個年頭的「房仲有愛,熱血常在」活動,結合全國縣市房仲相關產業從業人員參與, 安新建經全省業務顧問人員今年也比照以往全員出動盡一袋之力,畢竟房仲人員對各自負責的社區經營與投入,應該是除了各鄉鎮里長外,最有機會也應該要運用號召力請大家一起響應「熱血」。

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「履約保證制度」上路推廣已逾20年,但履保制度條文繁瑣複雜,對一般民眾而言難以親近,除了挑選制度完善的建經公司之外, 安新建經也提醒民眾,在承作履保時,可以特別留意建經公司「合作對象的篩選」以及「價金的動用出款」這二點管控是否嚴謹,才能減少風險。

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房地合一課稅新制自2016年1月1日起施行至今,已屆滿3年,許多民眾可能誤以為出售土地、房屋有獲利才需要辦理申報。然而依據所得稅法的規定,個人出售土地及房屋交易,不論有無應納稅額,都應於土地、房屋完成所有權移轉登記日之次日,或房屋使用權交易日之次日起算30日內辦理申報;簡言之,凡有出售交易行為不論獲利與否,就應依新法規範提出申報,而其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。

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5月報稅季即將來臨,除了房屋稅開徵外,民眾若在去年售屋,適用舊制者須將獲利申報財產交易所得,併入個人綜所稅申報,如能提出當時原始取得購屋成本者,應優先採核實認定申報;否則,採標準認定計算所得額課稅。專家提醒,採核實認定可申報扣除買賣屋的相關必要費用,購屋族應留存相關單據以確保自身權益。售屋所得課稅分新舊稅制,適用舊制者(依所有權移轉登記日期所屬年度為準)皆須在今年5月申報財產交易所得,併入個人綜合所得稅一併申報。義祺地政士聯合事務所林以德表示,舊制申報售屋所得,僅申報房屋獲利部分。售屋所得申報有2種情況,第1種為核實認定,個人售屋可提供實際成交金額、原始取得成本者,皆優先採取此種方式申報,一般民眾買賣屋時,並不會特別劃分房地價格,其售屋所得計算公式為:售屋所得=(房地售價-成本及費用) ×(房屋評定現值/土地公告現值+房屋評定現值),若是賣屋時,房地價格已劃分者,計算售屋所得只需將房屋售價減去房屋取得成本及相關必要費用即可。

林以德提醒,可扣除的必要相關費用,包含購屋時的規費如契稅、印花稅、地政士費用、仲介費等;購屋後非2年內能耗竭的修繕、裝修費用也可扣除;售屋需支付的費用,如仲介費、廣告費、清潔搬運費用等,都屬於可扣除的費用,但所有相關費用支出須留存單據,避免日後爭議。若售屋時,未提供原始取得成本、或稽徵機關無法查出交易時的實際成交金額者,在申報售屋所得時可採第2種方式標準認定計算,按房屋評定現值的一定百分比核定,計算公式為:售屋所得=房屋評定現值×所得標準

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房地合一課稅新制自2016年1月1日施行至今,已屆滿3年,許多民眾仍誤以為出售房屋、土地有獲利才須辦理申報。然依所得稅法規定,個人房屋、土地交易,不論有無應納稅額,都應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內辦理申報,其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。 
根據國稅局的統計,房地合一新制上路後,新制所得稅申報常見錯誤及正確做法如下,也請民眾特別注意。

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「漏水」相信是許多人都遇過的住宅問題,尤其在有一定年紀的老屋中,有時沒有第一時間發現某處天花板突然有點變色,錯過了黃金處理滲漏時間,越累越多承受不住時,就會開始天降雨滴。

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生活中請別人幫忙「代理」各項事務處理很常見,小至代領補辦之身分證,大至代為簽約動輒百萬千萬的買賣房交易,但代理人能做哪些事?又本人究竟有無真正的授權意思?稍不留意都可能衍生爭議!

在不動產買賣過程中,可能會有請他人「代理簽約」的情形,並會檢附授權書以茲證明。但授權書究竟是否真的為本人親簽?又或是代理人所簽的?此時如在不清楚之下就會產生糾紛! 安新建經履保業務經理張凱智表示:「過去曾處理過買方的女友自稱代理男友出面簽約,嗣後悔買,買方本人出面表示未簽過任何授權文件,亦未表態要購買,故主張不得沒收已付價款」。惟張凱智提醒買方,縱使買方欲主張無權代理來免責,但賣方仍得向該無代理權人提出詐欺、偽造文書等刑事責任以及損害賠償等民事責任;後來買方為免女友反陷訴訟之累,出面與賣方商談解約事宜,惟賣方仍堅持沒收全部已付價款,否則將依法訴追,最終雙方達成協議,圓滿收場。

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履保制度上路推廣已逾將近20年, 安新建經則於2015年成立至今,承辦的履保案件雖早已破萬件,但民眾對履保的了解仍然十分陌生。安新建經為使交易安全觀念更普及,與住商不動產、太平洋房屋、東森房屋、全國不動產….等,成為合作夥伴,希望透過不同的仲介品牌通路深耕各縣市,推廣提升履保承作率。

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悠揚樂聲響起,由低穩的大提琴揭開序幕,小提琴與薩克斯風緊接著加入,讓旋律更加飛揚,隨著音符的翻騰流轉滾動的大愛也跟著流串 ,這是於11/10由住商不動產宜蘭大學店、太平洋羅東玉山店、東龍宜蘭上為店,協同安新建經聯合舉辦,邀請民眾一同共襄盛舉拋磚引玉參與「樂聲悠揚聆聽愛的樂章」公益募款餐會,當日的募款所得已全數捐贈給創世基金會,做為到宅照護弱勢植物人的相關費用贊助。

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人口高齡化與不婚不生族影響,獨居老人的比例也越來越高, 安新建經與安信建經及「弘道老人福利基金會」共同舉辦「敬老愛老,從安信/安新出發」,讓同仁擔任ㄧ日子女,以「輕旅行」為概念,安排野柳海洋世界ㄧ日遊,陪伴長輩踏出戶外,拉近與社會距離,期許同仁發揮手心向下、敬老愛老的精神;透過親自照護與體驗這場別具意義的公益活動,對社會與他人多盡一份關心

 

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安新建經統計2005年來最常協助客戶處理的糾紛分產案,發現「離婚或分居夫妻的房產分配異議」件數高居第一。安新建經表示,離婚時,會簽署許多法律相關文件,一定要再三確認條文內容是否為可接受且想要的,千萬別著急同意,否則後悔莫及。

近期 安新建經 處理一個案,一對人人稱羨的夫妻,婚後陸續購入六間房產並登記於先生名下,於今年初雙方協議離婚後,財產分配處理時間卻比當初購屋手續更繁瑣與麻煩。 安新建經法務經理謝宗興表示,當初在承接此案時,律師即說明,合約書上有特別載明:「即便房產所有權人登記在先生名下,但經過律師見證協商後,同意售屋等所有相關事宜都交由太太處理,除點交時兩人需一起出席辦理,並在當場另行約定價款分配之方式」,原以為此協議達成後,一切都可以清楚又有效率的開始進行交易流程,沒想到律師寫出的「另行約定價款分配」八個字在這對夫妻的眼中與觀念大相逕庭,導致從第一戶到第三戶的售屋過程,每間房產在點交前,二人就開始對價款分配爭議不斷。

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