安新建經的部落格

合資買房夯 掌握這些關鍵遠離風險糾紛

法拍屋是什麼？如何取得資訊？

法拍屋是指因為屋主無法償還債務，因而被法院強制拍賣的房產。民眾可以透過司法院法拍公告查詢各地區的法拍物件，掌握最新標的資訊。

購買法拍屋的流程如下：

準備投標單、身分證、印章，繳納保證金(銀行本票)，通常為底價的 20%~30%，取得競標資格到法院參與投標。

競標得標後，需在七日內繳清餘款，領取法院核發的不動產移轉登記證明書。

辦理所有權移轉登記，正式成為房屋新主人。

購買法拍屋經常會有各式各樣意想不到的狀況，例如，法拍得標只取得不動產，但是並不包括房內之物件，徐中輝就曾遇過在法拍屋點交時，書記官一一清點屋內冰箱、冷氣、電視等所有動產，再另外進行拍賣。

風險一：實際屋況可能產生額外成本

法拍屋不能看屋，因此，實際屋況必須等得標後才能確認。

徐中輝解釋，法拍屋只是法院把房子交給得標者，法院不需負瑕疵擔保責任，物件的所有瑕疵，得標者都必須概括承受，若實際的屋況極差，需要大幅翻修，還得額外支付大筆修繕費用，因此事先難以預估所有的成本支出。

由於法拍屋無法事先看屋，只能參考法拍屋公告、觀察房屋外部狀況以及透過周邊鄰居提供的資訊來綜合判斷屋況。

民眾可以透過法院公告系統中的「使用情形」以及「備註」欄目，查閱標的物的相關資訊，例如：是否有第三人占用、是否涉及增建、凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋，或有鋼筋外露、火災受損、嚴重漏水等風險揭露。

如果要進一步評估屋況，建議參考同社區或同棟建築的待售物件，觀察公設狀況等，甚至可以向鄰居、住戶打聽，多方面了解欲投標的物件資訊。

風險二：不點交無法順利取得使用權

所謂點交，就是在得標後，法院書記官會陪同拍定人，到得標的房子清點交付，若遇上原屋主或占用者拒絕搬遷，可以透過法院公權力強制排除，確保順利取得房屋的實際使用權。

徐中輝強烈建議民眾，選擇有[點交]的物件，以確保權益，降低交屋產生之風險。

如果是不點交的法拍屋，在拍定後，法院就只負責把房屋「所有權」交由買方，不包含「使用權」的移交，得標者付清款項後，會取得房屋產權，但必須自行協調交屋，法院不會介入協助。

不點交之物件的價格雖然較低，但是通常風險性也較高，因為這類型的物件大多涉及所有權糾紛或第三人占用，一旦遇上占用者拒不搬離，買方可能需要投入大量時間與精力協商，甚至還需要支付搬遷費或提起訴訟，才能成功收回房屋的使用權。這不僅耗時費力，還可能衍生額外成本，投標前務必審慎評估。

風險三：財務資金門檻較高

購買法拍屋的最大壓力之一，就是必須在得標後七天內全額付清餘款，否則將被視為棄標，保證金也會被沒收。因此，投標前務必評估自身財務狀況，提前準備資金計畫。

若資金不足，可以向銀行申請「法拍屋代墊款」，但是僅有部分銀行有提供這項服務，而且一般只有受理「點交物件」。待產權正常過戶後，就可以轉為一般房貸。

根據徐中輝的觀察，許多民眾進入法拍市場，抱持著「撿便宜」的心態，然而法拍屋很多時候的拍定價格非常接近市價，若出價過低，得標機率不高。因此，想要進場的民眾也必須了解市場行情並且設定合理競標價格，才能出具有競爭力的投標價格，否則只是白費力氣。

法拍屋不同於一般房屋，建議民眾做好功課，或尋求專業代標與仲介協助。此外，徐中輝提到，有些債務人具警覺性，知道名下資產可能即將被拍賣，提早一步自行出售房屋，這時，不一定要等到法拍，透過仲介留意這類物件，反而更可能用實惠的價格入手。

賣房子時，首先面臨的關鍵問題就是要把自己的房子開出符合市場行情的合理售價。這時，不動產估價的工具跟價格分析能力就顯得相當重要。然而，對於一般不熟悉房屋買賣交易的民眾來說，估價概念可能較為陌生。 群義房屋中和101店執行經理 許尚智 來教大家基礎估價辦法。

▌為物件找到交易市場的合理售價　

許尚智指出，雖然民眾可以透過實價登錄查詢過往成交價格，但是由於市場變動、物件條件不同，牽動房價的因素相當多而且複雜，單純依賴實價登錄的數據不夠準確。加上賣方心態與買方的期待不同，雙方對於價格認知存在落差，到底最終的合理價格如何，仍有賴實際估價納入各種因素進行分析，包括：

物件本身條件：屋況、樓層、採光、格局等。

地段與環境：物件所在區域、周邊生活機能、交通便捷度等。

市場行情：近期同類型物件成交價、租賃行情等。

都市發展計劃：未來是否有捷運規劃、新建案、都更計劃等。

歷史因素：該區域是否曾發生影響房價的事件。

舉例來說，從屋況本身條件，包括採光、格局、樓層等，到物件的所在位置、門牌路名、附近生活機能與環境區域，乃至整體都市計劃，將來是否會有捷運站、周遭是否有新建案，考量物件鄰近的兩條道路，分析過去10年至20年間是否發生影響行情的事情。此外，若鄰近的老舊公寓有重建或都更計劃，這些種種因素皆會影響到該物件的未來價值是否可能提升。

許尚智表示，不動產估價在買賣交易中扮演關鍵角色，當不動產買賣或投資時，透過估價提供參考價值作為依據，讓有買賣需求的民眾，可以在售出、買入的過程中有合理的依據，確保交易公平合理，進而穩定房市發展。此外，合理的估價也能協助屋主規劃資產配置，無論是否決定出售、出租或持有，都能有更明確的方向。

評估物件現階段及未來潛值的方式

民眾最想關心的是自己手上的房子到底值多少，一般來說，民眾可以先找在地經營的房屋仲介協助，他們是最熟悉市場環境的專業人員，或者使用銀行提供的鑑價，這兩種方式是民眾最容易接觸到的。此外，還有一種是付費找專業的估價師來為物件做詳盡的估價。

通常銀行鑑價的方式，是以實價登錄成交作為依據，並且綜合評估物件屋況及實質收益，如出租的商用價值等，為不動產進行估價。

許尚智說，專業的房仲人員會採用『估價六大步』進行評估：

首先是網羅蒐集資訊，涵蓋物件周遭小環境到大環境的相關資訊，如區域市場行情、租賃行情，除了一般民眾看得到的數據以外，還有仲介方第一手才簽完約，剛移轉的物件價格，以及附近的都市計畫、生活機能條件，相關資訊都必須一網打盡。

第二步則進入個別評估，市場上不會有完全相同的物件，但是可以透過篩選區域內或鄰近已經有移轉成交的同坪數、及不同坪數物件，分別就屋況等條件進行比較。

第三則是評估物件所在區域生活機能是否完善，有沒有嫌惡設施，像是夜市、宮廟、納骨塔等在住宅附近就容易影響到居住生活品質。

第四則會探訪鄰居、周遭老住戶，了解地區過去與未來發展前景，是否有都市計劃更新可能性，假如周邊有些老公寓已經和建商談好都更，就會納入估算未來增值的空間。

第五項是協助客戶進行不動產規劃與分配，假設客戶賣方是多物件屋主，透過估價提供數據資訊，協助評估房子出租還是出售，對客戶是較好的選擇；又如果是買方，藉由估價分析，讓客戶參考現階段適合再買一間房，還是先做換屋比較好。

最後一項，則是投資型物件的收益評估分析，也就是不動產的投資價值，包括租金效益等，特別是商業和投資型不動產，評估其產生的潛在收益。

許尚智指出，不動產估價不僅能讓賣方為房屋訂定合理價格，也能讓買方判斷是否值得投資。透過專業協助，民眾可以獲得更精準的市場資訊，確保交易順利進行。