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太平洋房屋經國店周家宇店東。 圖／周家宇提供

買屋想必對許多人來說會是一生中最大額的開銷與支出，光是存到頭期款就讓很多人吃不消，因此房屋貸款申請絕對是許多人實際需要的支援，而除了跟貸款金額與申請相關外，其餘買房過程中牽涉到的流程、文件、權益、契約…等也相形複雜，阿明特別邀請太平洋房屋經國店店東，也是太平洋桃園區榮團會會長的[周家宇]店東來分享關於買房要注意到的貸款以及後續的驗屋、交屋是什麼？有哪些要點需要被注意？

1. 要怎麼進行房貸申請？

2. 買房對保是什麼？

3. 驗屋是什麼？如何驗屋？

4. 正式交屋前有甚麼要注意？

▌要怎麼進行房貸申請？

周家宇店東指出一般而言，貸款可核撥的金額會因產品別而有異，建議抓在約成交總額的6~7成比較保險，像是近幾年很流行的小套房產品，能夠核貸到的成數就會較低，平均會落在6成左右，而靠近捷運富有生活機能佳的30~40坪公寓大樓物件就可以貸到7成~75成；而貸款成數除了參考產品條件外，最主要還是與個人的信用狀況、財務狀況、是否有擔保人以及工作條件有關係，若夫妻兩其中有一人是在國內500大企業就職，建議讓該人作為申貸人，銀行核貸與給予的條件也會較彈性。

那麼民眾應該找多少家銀行做貸款條件評估會比較適當呢？周店東提醒民眾最多不要找超過3家；因為現在各家銀行提供的貸款利率都很透明，銀行會因個人條件提供不同的利率、可貸期數，而各銀行會有的他項差異最常見是綁約時間及附帶條件(保險)，差異不會太大；但當民眾找一家銀行進行完整貸款評估就會被聯徵一次，每次的聯徵都會被記錄，對一般民眾來說，有太多的聯徵紀錄反而會造成日後信用評估分數下降；所以民眾若要諮詢，可以先提供銀行認可的個人財力資料請銀行做評估，最後再從中挑選適合自己的銀行進行房貸評估較為妥當。

當您選定好要申請哪家銀行貸款之後，一般會經歷以下八大步驟，依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，每一階段所需作業時間皆不同，快的話通常約1周，慢的話可能會到3周左右；如果民眾是跟坊間正當經營的仲介買房，其實以上的過程都不需要太擔心，因為仲介都會有特約的代書，代書會協助您從銀行的房貸評估、比較到申請，所有文件的準備與作業時間點的配合事項，代書都會帶著您並且協助辦理完成

▌買房對保是什麼？

當銀行確認核貸文件審核通過後，正式撥款之前，都會與申貸人核對合約內容與確認身分的過程即稱為對保，用意是在保護雙方權益與確認後續撥款、還款的程序。周店東提醒民眾若非委由專業代書辦理，屬於自售自購自行做貸款申請，而在核撥前沒有經過銀行接洽要做對保通知，絕對是不尋常的，請務必要打去銀行跟貸款專員確認，不要覺得反正只要最終可以拿到貸款就好，因為對保的內容會針對合約作詳細說明，清楚載明方案利率、還款方式、貸款有無任何限制、違約金、是否可提前清償等問題，每一細節都會跟自身權益有關，一定要好好審閱。

▌如何驗屋？

如果您是購買中古屋，最擔心的屋況之一想必前幾名一定會有漏水問題上榜，如果你在簽約前剛好都沒有碰到下雨天可以去現場看屋況做評估，則可選擇自行找市面的驗屋公司在交屋前或是交屋後來進行驗屋，主要目的有兩項:

1. 核對「房屋現況」與「不動產現況說明書」是否一致。 若在交屋前發現有現況說明書內未載明的缺失，可依其狀況與賣方協調賠償、減價或者解除契約（若買賣契約無同意依現況交屋）。

2. 幫房屋做徹底的健檢，知道哪些地方在實際住進去之前要好好做一番修繕與補強，裝潢時把錢花在刀口上。

新成屋驗屋的話，一般會有建商的工地主任或服務人員陪同，一定要確實檢測所有權利範圍，若有需要修繕或不良的地方，建議馬上與建商確認，用有色紙膠帶標示並拍照留存；預售屋在施工期間，可做客製化變更，例如調整格局或增加插座之類，要善用這機會和建商好好溝通。

▌正式交屋前有甚麼要注意？

當相關過戶流程手續都順利辦完後，就進入到簽約用印完稅交屋，正式入住前的最後一步了，周家宇店東說，交屋係指仲介會陪同買賣雙方一同到房屋現場做屋況及相關設備、家電最後的點交動作，包含當初承諾會處理的相關瑕疵是否修繕完成、家電能否正常使用…等。雙方確認無誤後就會簽署「點交證明文件」，同時需檢查新權狀內容是否正確、取回預簽本票及相關資料、確認相關費用是否繳清，上述步驟都完成後，賣方就會交付房屋的鑰匙、磁扣、遙控器以及住戶規約等相關文件，買方之後就可以辦理門鎖更換、遷戶籍、住戶登記…等。

周店東補充提醒，近期很流行聽到『零元購屋』的投資理財方法，實則並不可能真的是零元就可以買屋，而是主打全額貸款，不管是先購屋後增貸、用信貸補房貸…等，這麼做對於一般人來說槓桿風險真的很高，很常在當下被話術慫恿之下，高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走，等到發現無法履約時，就等著賠償違約金，因此這種投資方式千萬要審慎評估；最後閱屋無數的周店東建議買房新手們若是想要自住，可以把眼光放在房子的價值而非價錢上面，當您從『就學、就業、就醫』三就機能去篩選物件，未來物件提供的價值不會讓您後悔，但如果您是要投資為主，則可依該區的未來發展性來看價值是否大於目前的價格做評估；總而言之無論是要選擇怎樣的物件，都還是鼓勵大家要找尋合法可信賴的仲介公司，不僅在協詢或辦理貸款時有專人服務協助，在交屋時也會有仲介陪同點交確保權益。

關於【新手買屋小白『貸款相關與驗屋交屋補帖』】的知識分享就到這邊，非常感謝，太平洋房屋[經國店]周家宇店東提供如是豐厚的經驗分享。

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