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北成房屋林志聰（中）。 圖／林志聰提供

去年12月19日「囤房稅2.0」正式三讀通過，全名為房屋稅差別稅率2.0，預計在今年7月實施，114年5月開始課徵，這波囤房稅2.0為何讓房地產業如此關注呢？！究竟囤房是什麼？！多屋族、建商在新制之後將付出更多稅金，這是怎麼回事？！ 來來來~阿明邀請來[北成房屋]林志聰店東帶大家了解囤房稅2.0修法內容！

內容將分為以下四個部份來說明：

1. 囤房稅是課徵什麼稅？

2. 修法前後法案比一比？

3. 囤房稅率的計算方式？

4. 現行各縣市地方政府囤房稅稅率？

1. 囤房稅是課徵什麼稅？

根據《房屋稅條例第5條》規定，住家用房屋分為自住、公益出租人使用及非自住住家用，其中非自住住家用房屋法定稅率為1.5%-3.6%，地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率。

北成房屋店東林志聰簡單說明：「除了自住房屋外，名下又持有1間以上非自用的房屋，就須在徵收房屋稅時增收差別稅率（各縣市稅率不同），目的是讓多屋族的閒置房產能負擔合理稅負，減少囤積房地的行為掌握在少數者手中，就地起價，就如同物資缺乏時囤雞蛋、囤口罩的道理一樣，一但有「囤」的行為，自由市場的供需機制就易被操弄，因此從去年７月開始推行的平均地權條例、央行限貸令，與將於７月上路的囤房稅齊稱打房三箭，就是希望能修正房市回歸，使之健康長久的發展，促進居住正義落實。」

2. 修法前後法案比一比？

A：修法前後版本主要差別在歸戶方式及課徵稅率，差別請參考以下圖檔

一、非自住住家用房屋

二、特定住家用房屋適用稅率

★「自住」、「非自住」的稅率差別：

針對「自住」或是「非自住」的使用差異分別課高低不同的稅率。

★「非自住」數量上的累進稅率：

針對「擁有的房子數量」與「使用方式」作為稅收計算的基準。

雖然囤房稅對於多屋族來說看似增加一筆負擔，但在第一線的林店東認為，一般民眾不用過於擔憂，因囤房稅影響的是有設籍在內但持有4戶以上房屋的家庭戶，預估全台約49萬戶，約僅佔有屋族群7.9%，所以對大多民眾是沒有影響的。

而就算是屬於以上族群，若原本無售屋打算並不一定要被迫拋售才能解套，因政府為讓房價緩著陸與推動社會住宅政策，政府非常鼓勵民眾若有閒置房產可以拿出來做為公益出租，可享有類自用住宅稅率1.2%；這樣一來既不用急於出售又能享有優惠稅率，且能藉由社會住宅回饋社會，又享有穩定的租金收入。

資料來源：https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=9f2638fd2829478487dfdfc925ee98ee

3. 囤房稅率的計算方式？

囤房稅計算與房屋稅計算方式一樣，只是囤房稅是以「不同的差別稅率」進行課稅，計算方式如下：

★囤房稅＝房屋課稅現值x囤房稅率x持分比例x課稅月數/12

◎房屋評定現值＝核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 路段率

◎核定單價＝標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

舉例來說，小林在台北市有3戶非自住用房屋，按台北市現行囤房稅3.6% (2戶以下每戶囤房稅稅率：2.4%，3戶以上每戶囤房稅稅率：3.6%；因此3戶都適用稅率3.6%計算)。若不清楚如何計算稅率，可向代書諮詢或去地政機關以實際持有情況，了解課稅辦法喔！

林志聰店東補充說明，房屋稅課稅基礎不是以市價作為計算，而是由不動產評價委員會以房子的造價及屋齡的折舊去計算評定，並非房屋買賣的價格，因此會每一年都會有所異動。

4. 現行各縣市地方政府囤房稅稅率？

A：目前全台共有10縣市採差別稅率，為台北市、新北市外五都及新竹縣市、宜蘭縣、屏東縣、連江縣；另12縣市則課徵最低稅率1.5%，財政部持續督促該等縣市落實辦理，詳下表:

確實在囤房稅2.0準備半年倒數實施之下，可能會對於資金不夠充足的建商及投資客有影響，所以為了預應開徵，陸續釋出物件到市場上，因此在今年度有不少計畫買房的民眾想知道越接近７月囤房稅開徵前出手是否為最好的時間點？林店東提供以下建議給民眾，若為剛性需求購屋，將「想要、需要、必要」買屋三要素確定好，接著依自身能力做評估，選擇好地點、確認物件就可以出手、搓合價格、購入，因每間房子都是獨一無二的產品，非一般標準零售品，倘若只考量大環境對房價影響而做等待，很容易適合的機會就會錯過並非隨時想要就有，還是依當下的情況與能力為準就好。

以上，關於【多屋族注意 囤房稅2.0倒數半年上路】的主題分享到這邊，感謝北成房屋林志聰店東知識分享>>追蹤粉絲團>>https://www.facebook.com/nshouse2016

圖／賣厝阿明提供