房市示意圖。記者游智文攝影
隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。
然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。
成功的房產投資始於正確的選房策略。
隨著政府積極推動租賃住宅納管，包租代管制度快速普及，吸引不少房東投入。然而市面上的代管業者品質參差不齊，若選錯合作對象，恐讓「躺著收租」的美夢淪為惡夢。
踩雷案例引起關注，其實關鍵在「選對業者」
北市張先生（化名）曾將市區套房交由未具政府認證的小型業者代租，結果不但租金被壓低，還被扣除不明修繕費用，最終實拿租金收益遠低於預期。他坦言：「當初只關心委託收費，沒查業者背景，是最大錯誤。」
與之相對，房東劉小姐選擇與政府認證的專業包租代管業者合作，三年來業者每月提供租金明細與財報，協助處理房客事務與修繕問題，「我平常很忙，有這樣的代管服務真的安心許多。」
喬居久住總經理陳英新指出，包租代管本是能減輕房東負擔的良善制度，業者除了代收租金與協助修繕，更是房東與租客的緩衝角色，處理雙方糾紛與情緒。「包租代管不是萬靈丹，但當房客抱怨網路或熱水器問題，業者能即時處理，房東就不用承擔壓力。」
安新建經提醒，5月是房屋稅繳納及個人綜合所得稅申報的重要時期，今年所得稅除了基本生活費調升等四大變革外，報稅截止時間也從5月31日延長至6月30日；另外，今年房屋稅改採「全國歸戶」、「差別稅率」等新制上路。安新建經提供
五月報稅季即將到來，課徵的稅務包括個人綜合所得稅以及房屋稅。其中綜合所得稅部分，今年共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整，以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革，申報及繳納截止日今年則將從5月31日延長至6月30日。另外，同樣於5月開徵的房屋稅則實施「全國歸戶」與「差別稅率」，持有多屋者將增加稅負，繳納則至5月31日止。安新建經提醒納稅義務人，記得在指定時間內進行申報及繳納稅款以免受罰。
113年度綜合所得稅申報繳納共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整，以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革。基本生活費部分，自新臺幣20.2萬元，調高至21萬元。免稅額的部分，未滿70歲由從9.2萬元調高至9.7萬元，滿70歲納稅義務人、配偶及受納稅義務人扶養的直系尊親屬，免稅額由13.8萬元調高至14.55萬元。
基本所得額課稅級距也依據物價指數上漲幅度有所調整，免稅額由670萬元調高至750萬元。單身者的標準扣除額由12.4萬元調高至13.1萬元，夫妻，則由24.8萬元調高至26.2萬元；薪資所得及身心障礙特別扣除額，由20.7萬元調高至21.8萬元。
在房屋租金支出扣除額方面，與過去最大的不同的是，租金支出由「列舉扣除」改為「特別扣除」，可與標準扣除額並用，每一申報戶的扣除上限提高至18萬元，適用對象為納稅義務人、其配偶及受扶養的直系親屬，但設有排富規定，且申請人名下必須無自有房屋。
圖／住商嘉義新生店石邦佐店長提供
自去年9月19日 限貸令政策推行至今，市場成交狀況有感量縮明顯進入房市盤整冷靜期，然而，對於精明的投資者與自住買家而言，這正是一個尋找被低估物件的良機。專家指出，在市場調整期內，具備潛力的房產往往被忽視，但只要掌握關鍵挑選策略，便能找到具升值潛力的優質標的。
淡季中的潛在機會
在一連串政府打房措施祭出，成功抑止房價加溫，讓有意進場的買方有更多可以精挑細選鍾意物件的充裕時間。
據住商嘉義新生店石邦佐店長指出「當市場較趨緩時，一些有現金流壓力的賣家可能會願意讓價，而這正是買方進場的好時機，確實現在市場若是繼承房產的案件，屋主心態並沒有去年那麼高漲，有釋出讓價讓利的空間。」
近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。
什麼是微型都更？
自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。
※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異
近年來，台灣政府積極推動社會住宅（簡稱社宅）政策，期望透過興建與租賃補助，改善弱勢族群與年輕世代的『成家』問題。然而，儘管社宅政策跟過往比已有一定進展，興辦速度與數量仍難以滿足市場需求，租屋市場與房價對於大多數民眾仍難以負擔，比起許多社宅領先的模範國家，台灣仍有許多可學習與優化的地方，才能真正推動與落實居住正義與更全面照顧到有需要的族群。
2016年，政府訂下「八年二十萬戶」的社宅目標，即興建十二萬戶社宅，並透過包租代管等方式提供八萬戶租賃補助，以緩解租屋市場壓力。截至2024年底，內政部統計，全台已興建完成的社宅約3.5萬戶，另有5.5萬戶正在規劃與施工中，總量雖穩步增加，卻仍距離目標有不小差距。主要困境包括土地取得困難、地方政府執行進度不一、民眾對社宅的接受度仍待提升…等。目前全台六都社宅發展概況如下：
近年來，房地產詐騙手法層出不窮，許多民眾稍有不慎就可能落入陷阱，蒙受巨大損失。太平洋房屋五股店店長莊子賢提醒，購屋或租屋時務必提高警覺，透過完善的交易保護機制及政府推出的「地籍異動即時通」等服務，能有效降低風險，確保財產安全。
三大常見房地產詐騙手法
莊子賢店長指出，當前市場上最常見的房地產詐騙手法包括以下幾種：
🔹 LINE投資詐騙
詐騙集團透過LINE群組，以「低門檻、高報酬」為誘因，吸引民眾加入，進而誘騙屋主將房屋設定抵押貸款，最後將資金轉移至詐騙帳戶。
對於許多情侶與新婚夫妻來說，購屋是人生的重要里程碑，但如何選擇合適的房型、掌握裝潢重點，甚至運用政府補助與雙方的財務規劃，都是影響幸福生活的關鍵。安新建經桃竹區林佳洵經理指出，購屋前應先釐清需求，選擇適合的產權登記方式，並搭配政府資源，讓置產計畫更加順利。
▌選擇適合房型：空間與機能並重
購屋時，除了考量預算與地段，空間規劃與生活機能同樣重要。林佳洵建議，新婚夫妻可優先選擇兩房至三房格局，不僅能滿足未來家庭成員增加的需求，也較易保值。此外，開放式客餐廳設計可提升居住舒適度，並應注意採光與通風，以確保健康的生活環境。
▌裝潢秘訣：簡約設計提升空間感
裝潢方面，林佳洵建議選擇輕裝修、重裝飾的方式，透過簡約設計與適當的家具擺設，營造溫馨氛圍。例如，使用淺色調可使空間顯得更寬敞，而多功能收納設計則能有效提升房屋的使用效能。
隨著2月份結束，今年1、2月六都建物買賣移轉棟數統計已出爐，與去年同期相比年減17%~33.6%，而台北市的交易跌幅剛剛好落在平均值24.9%，且自去年9/20第七波信用管制政策發布後持續從各方訊息感到房市似乎進入冷靜期，因此是否有機會趁此在過去高不可攀的台北市置產，又有哪些產品是值得關注，由深耕台北市松山與中山交會區多年擁有豐富第一線經驗的太平洋南京店趙雲漢店東與大家分享觀點
目前市場仍以剛需為主 價格異動視區域產品供需比
以趙店東主力的經營市場松山區與中山富人區為例，價格鬆動狀況目前仍不明顯，因主要會在此區置產的還是以剛需客為主，且本身已具備一定財力，故不大受到限貸令的影響；另一方面是在此區塊會釋出的誠意物件本就稀有，所以只要一有新古屋或中古屋產品，尤其若總價帶落在2,000~3,000萬的2房物件一樣熱銷
價格尚未明顯鬆動 買方出價趨漸緩
而早已隨實價登錄上路多年訊息都非常流通透明，加上現在的市場整體氛圍，實登公布的價格已是天花板，不像去年深怕買不到的熱潮還有追價的空間，另也有一部分買方對於議價機會仍有期待，所以出價速度放慢，因此比起去年，有意購屋者確實也有更多時間來好好留意看屋仔細挑選鍾意物件做比較
賣房子時，首先面臨的關鍵問題就是要把自己的房子開出符合市場行情的合理售價。這時，不動產估價的工具跟價格分析能力就顯得相當重要。然而，對於一般不熟悉房屋買賣交易的民眾來說，估價概念可能較為陌生。群義房屋中和101店執行經理 許尚智來教大家基礎估價辦法。
▌為物件找到交易市場的合理售價
許尚智指出，雖然民眾可以透過實價登錄查詢過往成交價格，但是由於市場變動、物件條件不同，牽動房價的因素相當多而且複雜，單純依賴實價登錄的數據不夠準確。加上賣方心態與買方的期待不同，雙方對於價格認知存在落差，到底最終的合理價格如何，仍有賴實際估價納入各種因素進行分析，包括：
物件本身條件：屋況、樓層、採光、格局等。
