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為了鼓勵民間加速推動危老建物重建,內政部近期已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高。房市專家分析,此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場,再添柴火,預料接下來將有一波改建大爆發。

台灣房市以永久所有權制為主流,自有住宅率又高,過往老屋要重建,並不容易,然而,近期卻有愈來愈多重建案,有四大主要原因。

 

四大因素加持,危老重建將成房市新常態

 

首先,台灣位於地震帶,老屋的安全性堪慮,確實有重建的急迫性;第二,台灣的人口正迅速老化中,根據衛福部的統計,台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋,出入非常不便,已實質影響居住品質。

 

第三,各主要都會區都已發展許久,素地難尋,讓土地開發商卯足全力推動老屋重建;第四,政策也大力支持老屋重建,無論是中央政府或地方政府,都積極推動修法、優化相關制度。

這使得老屋「打掉重練」,已經成為房市新常態,以台北市為例,目前新推建案中,有超過一半是危老與都更案。

 

北投、大同、萬華前景俏,長期置產客追捧

 

若想投資危老都更潛力屋,搭上這波順風車,安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區,包括北投、大同、萬華等區域,並以屋齡30年以上的物件為主,在挑選物件時,建議要掌握以下四大原則。

 

第一,要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例,例如較早期的透天厝,或總樓高三至四樓的老公寓等等,都是很優的選擇;通常這類型物件,牽涉到的所有權人也比較少,未來整合也比較容易,「也要特別留意,如要走危老的話,需要100%的所有權人同意。」

 

第二,留心地目,商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高,但如果現況是出租中,通常會增加整合難度,畢竟,屋主「維持現況」就有固定租金報酬,當然改建意願低。

 

第三,注意地點,巷內優於馬路。張雲維觀察,目前成功走危老的案子,多以巷內住宅為主,畢竟大馬路邊的物件,通常一樓都有做店面出租;但在挑選巷內住宅時,也要留意巷寬,以住三用地為例,至少要是計畫道路六米巷,容積率才用得完,假如巷寬太小,容積可能會用不完,影響改建後的坪效。

 

第四,知名建商不見得加分。在購屋時,建商品牌好、有口碑,原本是加分因素,但在挑選危老重建潛力屋時,反而會扣分,主因建商品牌好,興建品質通常也較優,同棟的屋主們改建的意願就會比較低,會增添整合難度。

 

整體而言,張雲維說,雖然政府鼓勵危老重建,不限基地坪數,但通常整合還是需要一段時間,而且從送件到興建完畢,至少要三、四年,建議要用閒錢來投入,也別過度操作財務槓桿,要有「長期抗戰」的心理準備,收穫也才會豐碩。

 

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