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為了確保都市能有計畫地發展,因此政府規劃了土地分區,標記每塊土地的用途,人民必須依法使用土地,否則主管機關將會限制人民使用的權利,並做出相關的處罰。
土地其實被區分成很多種用途,與我們生活最為相關,也是最常聽到的區分方式為:住宅區、商業區、工業區,這三個分區中,最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。

大家可能會覺得奇怪,很多地方常常都是住宅與商家混在一起,讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區,有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚,到底是以何種標準來區分的呢?

想知道如何區分土地所屬分區,其實只要搞懂二件事即可:
1、哪些土地分區可以做商業用途?哪些不行

2、如何查詢土地分區

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詳細解答:
一、住宅區:可供特定營業場所
住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區,每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同,以下簡單介紹:
1、第一種住宅區:純住宅區,只能建造獨棟或雙併住宅,禁止非住宅使用。
2、第二種住宅區:可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用(例如:辦公大樓或百貨公司)。
3、第三種住宅區:可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。

4、第四種住宅區:可設置各式住宅及輕工業(例如:加工業)、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

註:

1、建蔽率:指建築面積占基地面積之比例。簡單來說,建蔽率大,建物面積就大,空地面積就會小;建蔽率小,建物面積就小,空地面積就會大。
2、容積率:建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率(不包括地下層與屋頂上的突出物)。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大,可蓋的樓層數就越高。

3、關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率,各縣市都有不同的規定,但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。

 

二、商業區:只能做商業使用
商業區也可細分為第一、二、三、四種,以下簡單介紹:
1、第一種商業區:供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。
2、第二種商業區:供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。
3、第三種商業區:供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。
4、第四種商業區:供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

綜上所述,第一種住宅區完全不能有任何商業行為,第二、三、四種住宅區可進駐一般零售業,例如超商,第四種住宅區甚至允許輕工業進駐,例如:小型食品加工廠。

而商業區則是完全不能供住宅使用,但第一、二種商業區因為商業性質的緣故會離住宅很近,有時候容易搞混為住宅區。
 

三、查詢土地分區
1、向屋主索取建物使用執照影本
如果是在外租房,想將房子做為商業使用但又不確定合不合法的話,可以詢問房東,房東若無法給出確定答案,就索取建物使用執照,並搜尋「執照存根繳上查詢」,根據系統指示,就可以查到該建物的用途、土地分區。
以查詢結果可判斷,該建物可做什麼用途。

2、租屋或買房前上網查詢
現在的網路十分方便,民眾不必跑地政事務所也能得到想要的土地資訊。若想要知道即將要租或買的房屋的土地是在商業區或住宅區的話,可使用「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」來查詢。

3、申請第二類土地登記謄本
第二類土地登記謄本為任何人皆可至地政事務所申請。申請前記得攜帶身份證,謄本上會隱匿部分資料,但會顯示建物用途、屋齡等等資料,可幫助房客及買家了解該建物的基本訊息。

 

最後小提醒,有些建商為了讓房子獲得更大的容積率會將一般住宅蓋在「商業區」,所以在買房之前,最好還是查一下該建物位於哪一區比較好,若經人檢舉違反土地分區使用,行政單位除了可開罰六萬元以上至三十萬元以下之外,還可依法要求拆除、改建、停止使用建物。

 

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